リノベーションの第一関門は、中古物件の購入。マンションなのか、戸建てなのか、リノベできる物件なのか……。住宅ローンの手続きなど、お金の点でも分からないことばかり。リノベの基礎知識は、ちゃんと知っておきたい! というわけで、失敗・後悔しないためのリノベ・ノウハウをご紹介!

憧れのマイホームづくりでは、あれもしたい、これもしたいと夢は膨らむ一方。しかし、予算には限りがあるし、住宅ローンが組めるのかというお悩みも。後悔しないリノベの資金計画とは……。
 

お話を伺ったのは……
フィールドガレージ 代表 
原直樹さん
 
不動産仲介担当 
鹿島奈津子さん
 
リノベーションを中心とした設計・施工、リノベ前提の中古物件の不動産仲介も展開。オーダー家具の製造・販売も手掛ける。

 

CASE.1
やりたいことが多すぎて予算オーバー
何を削ればよいかわからない……

ネットの画像検索で希望のインテリア素材を集めていたら、夢がどんどん膨らんで、大幅に予算オーバー! 条件は取捨選択しないとダメですね。

画像: CASE.1 やりたいことが多すぎて予算オーバー 何を削ればよいかわからない……

 
【ここが大事!】

優先順位を整理して予算をコントロール。取捨選択がカギ!
「家づくりで悩ましいのが、予算と希望のバランスです」と原さん。マンションも戸建ても、キッチンなど水回りを移動させると、配管の位置を変更しなければならず、コストアップの要因になる。床に無垢材フローリングを使ったり、壁材などの素材にこだわったりするのも、場合によっては予算オーバーの一因に。希望に優先順位を付けて、予算内で収まるようにコストバランスを図ることがリノベーション成功のカギとなる。
 

絶対に譲れないのは何? 優先順位チェックリスト
☑どのエリア?
マンションの場合、築年数が経っている物件は駅から近くにあることが多く、都心でのライフスタイルには適しているといえる。
「将来、転売も考えているので、駅から近い人気エリアの物件という条件は必須! 少しでも高値で売りたいですからね」 
 
☑周辺環境は?
駅から徒歩圏内、借景となる緑が豊か、静かな住宅街……。心地よく暮らすためには、こうした周辺環境も物件選びのポイント。
「幼い子供がいるので、公園が近くにある、保育園や小学校が通いやすいことも、物件を選ぶ際には大きな決め手のひとつでした」 
  
☑広さはどのくらい?
コンパクトな面積なら広々ワンルーム、広さに余裕があれば個室を増やすなど、ライフスタイルや家族構成に適した広さと間取りを考えて。
「DINKSなので、個室は寝室だけあれば十分。コンパクトな60㎡ですが、LDKはゆったりとつくれて、理想的な間取りです」
 
☑築年数は?
1981年以降に建てられた「新耐震基準」の建物は、現在の新築物件と同レベルの耐震強度があり、税制上の優遇もある好物件。
「ヴィンテージマンションを購入しましたが、過去に耐震補強工事をしていた物件で、修繕計画もしっかりしているので安心」 

 

CASE.2
住宅ローンの仮審査に通ってひと安心
でも、手続きの間に他の人に先を越された……

住宅ローンの仮審査に通ったものの、必要書類を予め確認しておかず、手続きに数日がかかり……。その間に他の人に先を越され売却済みに!

画像: CASE.2 住宅ローンの仮審査に通ってひと安心 でも、手続きの間に他の人に先を越された……

 
【ここが大事!】

物件入手の第一歩である住宅ローンの仮審査はスピード重視!
中古物件の場合、新築に比べてローンの借り入れ期間を長期にできないという問題がある。また、好物件を見つけたら、すぐにリノベの依頼先に基本プランニングを申し込み、同時に住宅ローンの仮審査を申請する金融機関に住宅ローンを正式に申し込み、本審査に通ったら、住宅ローンの契約を交わして融資が実行となる。ここで、物件残代金決済や、ローン保証料、登記費用などの支払いが発生する。この頃までに本設計が完成ことがポイント。「中古物件の場合、購入は基本的に先着順です。仮審査に通らないと売主との交渉ができず、審査手続きの間に他の人の手に渡ってしまうこともあるので、ここのスピード感が重要ですね」と鹿島さん。

 

CASE.3
今の家の家賃と新居のローンの
支払いが3ヵ月も重なった!

工事完了の期日は知らされていたのに、今の家の賃貸契約の解除を忘れてしまい、家賃とローンのW支払いに! 妻に怒られました…… 。

画像: CASE.3 今の家の家賃と新居のローンの 支払いが3ヵ月も重なった!

 
【ここが大事!】

入居のタイミングと支払いのスケジュールをしっかりと把握!
金融機関に住宅ローンを正式に申し込み、本審査に通ったら、住宅ローンの契約を交わして融資が実行となる。ここで、物件残代金決済や、ローン保証料、登記費用などの支払いが発生する。この頃までに本設計が完成ことがポイント。「中古物件の場合、購入は基本的に先着順です。仮審査に通らないと売主との交渉ができず、審査手続きの間に他の人の手に渡ってしまうこともあるので、ここのスピード感が重要ですね」と鹿島さん。していれば、すぐに工事着手となり、スムーズにリノベーションを進めることができる。また、賃貸居住者は、無駄な家賃を支払わなくて済むよう、工事完了の期日をしっかり確認しておくこともお忘れなく。

 
  
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●情報は、FRaU2017年10月号発売時点のものです。
Text:Hiromi Matsubayashi Comic:Masami Kuroki

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